Término anticipado al contrato de arrendamiento por arrendatario

Concepción, catorce de diciembre de dos mil seis.
 
 Visto:

Se suprime el inciso penúltimo del motivo 14.
El considerando 15° se reemplaza por el siguiente: "Que en lo que se refiere al pago de los consumos de luz, teléfono, agua y gas que pretende la actora, el arrendatario ha acreditado con las boletas que corren a fs. 97 y 98 el pago de las facturaciones de fs. 86 y 87, restando sólo sin pagar la que rola a fs. 88 por consumo de gas, ascendente a $13.400".
En el fundamento 22°, penúltima línea de la foja 139 vta., se reemplaza la palabra "arrendataria" por "arrendadora".
Se reproduce en lo demás la sentencia apelada y se tiene además presente:
 
En cuanto a la demanda principal:

1. - Que es un hecho no controvertido en autos, la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes respecto al inmueble ubicado en calle 2 Norte N°468, Lonco Oriente, Chiguayante, el que fuera celebrado el 18 de diciembre de 1998 y modificado el 26 de abril de 1999, prorrogando su vigencia hasta el 1° de enero del año 2002.

2.- Que la demandada al contestar el libelo señaló que a raíz del incumplimiento por la arrendadora de su obligación de mantener en buen estado la cosa arrendada, le comunicó con fecha 1° de octubre de 1999 por carta certificada y con una anticipación de 60 días, su intención de poner término a su relación contractual, para lo cual estaba facultaba por la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
3.- Que consta en el proceso que con fecha 20 de octubre de 1999 la arrendadora demandó la restitución d el inmueble por no haberse pagado en su totalidad la renta correspondiente a dicha mensualidad, acción fundada en la cláusula cuarta del contrato que establecía la resolución ipso facto del mismo en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. En dicha demanda se cobraron además las rentas devengadas y por devengarse hasta el término del contrato, al igual que los suministros de luz, agua, gas y teléfono en igual lapso.
 4.- Que habiéndose puesto término al contrato de arrendamiento por voluntad del arrendatario manifestada el 1º de Octubre de 1999 en la forma que las partes acordaron, no puede pretenderse que este mismo contrato finalizara con posterioridad por haber operado el pacto comisorio calificado.
5.- Que como antes se señalara, el contrato que celebraron las partes el 18 de diciembre de 1998 fue modificado por anexo de fecha 26 de abril de 1999. En esta última ocasión se fijó una nueva renta de arrendamiento y se amplió la vigencia de la convención hasta el 1° de enero de 2002, manteniéndose vigentes las demás cláusulas del primitivo contrato, entre ellas la que prohibía al arrendatario subarrendar la propiedad arrendada.
6.- Que al respecto cabe señalar que el artículo 5° de la Ley Nº18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año y en los que se ha prohibido la facultad de subarrendar, se puede poner término anticipado al contrato, sin obligación de pagar la renta por el período que falte.
7.- Que el derecho precedente otorgado por la ley al arrendatario es irrenunciable, conforme a lo establecido por el artículo 12 del Código Civil en relación al 19 de la Ley Nº18.101.
8.- Que así las cosas, las diligencias probatorias rendidas en segunda instancia que rolan a fs. 168 y 178, -absolución de posiciones de Ralph Scott Williams y de Helley Ruca Miranda del Solar, incluso dándose lugar a la pregunta uno-, en nada alteran las conclusiones a que llegara el juez a quo.
9.- Que en consecuencia, esta Corte estima que el señor Ralph Scott Williams actuó en conformidad a la ley al poner término al contrato de arrendamiento el 1° de octubre de 1999. Por tanto, no puede la sociedad arrendadora pretender en ningún caso que se le pague la renta de arrendamiento acordada por el lapso comprendido entre el 1° de diciembre de 1999 y el 1° de enero de 2002, más los consumos de luz, gas, agua y teléfono que se devenguen en ese lapso, ya que ello significaría un enriquecimiento sin causa.
        
En cuanto a la demanda reconvencional:
      
10.- Que a fs. 29 la demandada interpuso demanda reconvencional requiriendo el pago de perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual y por concepto de daño moral y además la restitución de la garantía.
11.- Que la demandada al contestar la demanda reconvencional alegó que nada debía por haber terminado el contrato por culpa del arrendatario; por resultar improcedente la indemnización por daño moral en una relación contractual y porque es inadecuado solicitar la devolución de la garantía que tiene por objeto garantir el fiel cumplimiento del contrato.
12.- Que por no haberse acreditado debidamente en autos el incumplimiento de obligaciones por parte de la arrendadora, como tampoco la existencia de perjuicios directos ocasionados por incumplimiento contractual, no procede la indemnización demandada. Por otra parte, si bien se estima procedente la reparación del daño moral tanto en la responsabilidad contractual como extracontractual, no procedería en este caso la indemnización demandada por cuanto para que sea indemnizable el daño se requiere que sea cierto o real y no meramente hipotético o eventual. Sólo procede en opinión de esta Corte, la restitución del mes de garantía debidamente reajustado, como se estipulara en el contrato.

Por estas reflexiones y en conformidad a lo dispuesto en los artículos 186, 187 y 227 del Código de Procedimiento Civil, se declara: Que se confirma la sentencia apelada de fecha doce de junio de dos mil, escrita de fs. 133 a 141.
       
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
       
Redacción de la Ministro señora Irma Bavestrello Bontá.
No firma la Ministro Titular doña Sara Victoria Herrera Merino, no obstante haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, por encontrarse con per miso.
Rol N°143-2001

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MARIO ENRIQUE AGUILA INOSTROZA
Abogado U. Católica de Chile
http://aucia.cl
Puerto Montt