Santiago, uno de julio
de dos mil catorce.
Vistos:
En autos rol N潞
2.814-2013 del Tercer Juzgado Civil de El Loa Calama, do帽a Marta
Sozzani deduce demanda en contra de don Alexis Santiago Quispe Muara,
a fin que se declare terminado el contrato de arriendo por no pago de
rentas; en consecuencia, se condene al demandado a pagar los c谩nones
adeudados y los que se devenguen durante el curso del juicio, m谩s
reajustes e intereses; adem谩s se le imponga la restituci贸n de
inmueble dentro de tercero d铆a desde que el fallo cause ejecutoria,
bajo apercibimiento de lanzamiento con el auxilio de la fuerza
p煤blica, la principal con el pago de las rentas insolutas, se le
notifique el desahucio del contrato y ordenarle que restituya el
inmueble, una vez que la sentencia cause ejecutoria.
El demandado enerv贸
la acci贸n principal, mediante el pago de las rentas adeudadas y,
evacuando el traslado de la acci贸n subsidiaria, solicit贸 su
rechazo, argumentando que el contrato de arriendo es de aquellos que
no admite el desahucio, ya que se sujet贸 el pago de la renta a una
condici贸n resolutoria, cual es, el pago del precio de la
compraventa. Esta condici贸n resolutoria tiene como contrapartida que
el derecho a solicitar la restituci贸n por parte del arrendador se
encuentra sujeto a una condici贸n suspensiva, esto es, la celebraci贸n
del contrato de compraventa respecto del inmueble arrendado respecto
de la propiedad, lo que fue reconocido por la actora, seg煤n explica.
El tribunal de primera
instancia, en sentencia de veintitr茅s de abril de dos mil trece,
escrita a fojas 157 y siguientes, acogi贸 la demanda de
desahucio y orden贸 la restituci贸n del inmueble en un mes desde que
la sentencia cause ejecutoria, con costas; asimismo, accedi贸 a la
excepci贸n de litis pendencia opuesta por la demandada reconvencional
y omite pronunciamiento sobre la demanda esta 铆ndole y acerca de la
retenci贸n de bienes.
Se alz贸 el demandado y
una de las salas de la Corte de Apelaciones de Antofagasta, en fallo
de veintitr茅s de septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207
y siguientes, revoc贸
el de primer grado en cuanto por su numeral I hizo lugar a la demanda
de desahucio del primer otros铆 de fojas 5 y, en su lugar, declar贸
que se rechaza la misma, con costas de la causa y del recurso;
asimismo, lo revoca en cuanto por su numeral II accedi贸 a la
excepci贸n de litis pendencia formulada en lo principal de fojas 132
respecto de la demanda reconvencional y, en su lugar, declar贸 que se
rechaza dicha excepci贸n, con costas del incidente.
En contra de esta
煤ltima decisi贸n, la demandante deduce recurso de casaci贸n en el
fondo, por haberse incurrido en infracciones de ley que han influido,
en su concepto, sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo
que este tribunal la invalide y dicte una de reemplazo que confirme
la de primera instancia y se declare que se acoge la demanda de
desahucio disponiendo la entrega del inmueble en el plazo de un mes
contado desde que la sentencia quede firme y ejecutoriada, con
costas.
Se trajeron estos autos
en relaci贸n.
Considerando:
Primero:
Que la demandante denuncia la infracci贸n de los art铆culos
1560, 1546, 1915 y 1951 del C贸digo Civil, en relaci贸n con el
art铆culo 3° Ley N° 18.101
Explica que las partes
celebraron el 17 de julio de 2010, por escritura p煤blica, un
contrato de promesa de compraventa y, en el mismo instrumento,
acordaron un contrato de arriendo respecto de un mismo inmueble,
ubicado en la ciudad de Calama de propiedad de su parte. Conforme
consta en la cl谩usula sexta de ese contrato –alega el recurrente-
las partes suscribieron un contrato de arriendo, no obstante haberse
convenido sobre el mismo inmueble una promesa de compraventa.
Se帽ala que en la
sentencia se desconoce valor al acto jur铆dico celebrado por los
litigantes conforme a los razonamientos que se efect煤an en sus
fundamentos; as铆, en la sentencia impugnada se argumenta que el
contrato de arriendo es accesorio de la promesa de compraventa y que
las partes no determinaron los elementos propios de dicho contrato,
los que se relacionan en el motivo cuarto, como el cuidado de la
cosa, la culpa del arrendatario, las mejoras, entre otras.
Contin煤a exponiendo
que en la interpretaci贸n de los contratos, de acuerdo al art铆culo
1560 del C贸digo Civil, debe estarse m谩s a la intenci贸n de las
partes que a lo literal de las palabras, norma que se ha infringido
pues al interpretar el contrato s贸lo se estuvo a su elemento
literal, apart谩ndose de la voluntad real de las partes. De ese modo,
en su concepto, se vulner贸 una piedra angular de la interpretaci贸n
contractual, cual es, la voluntad real por sobre la declarada, ya que
en nuestro ordenamiento jur铆dico prima el sistema objetivo de
interpretaci贸n, voluntad real que consta, en su concepto, del
siguiente modo: 1) nunca se aleg贸 que el contrato de arriendo
dependiera del de promesa, s贸lo discutieron sobre el plazo de
duraci贸n para hacer o no procedente el desahucio; 2) la contraria
enerv贸 el t茅rmino del contrato de arriendo pagando los c谩nones
adeudados para perseverar con el contrato; 3) si el contrato de
arriendo fuera accesorio al de promesa, el demandado lisa y
llanamente no pagaba las rentas, ya que pod铆a seguir ocupando
amparado en el contrato de promesa, lo que no ocurri贸; 4) tal es la
validez del contrato que cuando la sentencia caus贸 ejecutoria el
demandado entreg贸 voluntariamente el inmueble a su parte, sin
oponerse al cumplimiento. En consecuencia, habiendo manifestado las
partes su voluntad real, as铆 debi贸 declararse, concluy茅ndose que
los contratos contenidos en la escritura p煤blica de 17 de julio de
2010, eran independientes entre s铆 y cada uno un contrato principal.
Enseguida, como
consecuencia de desatender el sistema subjetivo de interpretaci贸n,
se elev贸 a la calidad de esenciales, elementos que son de la
naturaleza del contrato de arriendo,
tales como el cuidado de la cosa, la culpa del arrendatario, los que
se relacionan en el fundamento cuarto del fallo cuestionado,
vulnerando el art铆culo 1546 del C贸digo Civil. Es as铆 que por
definici贸n legal el contrato de arriendo es uno en que ambas partes
se obligan, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una
obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o
servicio, un precio determinado; luego son elementos esenciales: la
entrega de la cosa, ejecutar la obra o prestar un servicio y el pago
de la renta como contraprestaci贸n, por lo tanto, de acuerdo a lo
dispuesto en el art铆culo 1444 del C贸digo Civil, al concurrir tales
elementos se est谩 ante un contrato de arriendo, los que de no mediar
deriva en otro distinto o no hubiere producido efectos. Por
consiguiente, present谩ndose ambos elementos concurre la existencia
legal de un contrato de arriendo. Los elementos referidos en el
motivo cuarto referido son de la naturaleza, de modo que su no
concurrencia en la escritura, no es 贸bice para desconocer la
existencia del contrato de arriendo. Por consiguiente, a su parecer,
se est谩 en presencia de dos contratos de naturaleza diversa,
contenidos en un mismo instrumento, por lo que mal puede sostenerse
que el arriendo es accesorio de la promesa. En otras palabras,
coexisten dos contratos principales, uno de arrendamiento y otro de
promesa, cada uno con efectos propios, cuesti贸n que as铆 ocurri贸
por voluntad de las partes.
Contin煤a indicando
que, habi茅ndose aclarado la naturaleza independiente de cada
contrato, corresponde determinar la procedencia del desahucio del de
arriendo. As铆, de acuerdo al art铆culo 1951 del C贸digo Civil, en
relaci贸n con el art铆culo 3° de la Ley N° 18.101, debe concluirse
que el contrato de arrendamiento contenido en la escritura de 17 de
julio de 2010 es de car谩cter indefinido, car谩cter que nace del
hecho de haber sujetado las partes su duraci贸n a un per铆odo
indeterminado de tiempo, comprendido entre la firma de la escritura
de promesa de compraventa y aquella en que se produjera el pago total
del precio de la compraventa por el promitente comprador y
arrendatario; pago que por lo dem谩s a煤n no se efect煤a, por lo
tanto, no se ha celebrado el contrato prometido, cuesti贸n que es
materia de otra litis en otro Juzgado de Calama.
Sigue el recurrente
argumentando que la forma en que se acord贸 el contrato de arriendo
permite concluir que se trata de un per铆odo de tiempo indeterminado,
sujeto a un acaso, cual es, el pago del cr茅dito hipotecario,
cuesti贸n esta 煤ltima de ocurrencia incierta, lo que unido al
significado de la voz “indefinido” que brinda el Diccionario de
la Real Academia Espa帽ola, que lo conceptualiza como aquello que no
tiene t茅rmino se帽alado o conocido, lleva a que el contrato de
arrendamiento era indefinido y procede, por lo tanto, a su respecto,
el desahucio reclamado por su parte y concedido en la sentencia de
primer grado.
Luego expone que es
necesario hacer lugar al t茅rmino del contrato de arriendo y
posterior desahucio, por cuanto la contraria posee dos t铆tulos que
justifican la tenencia del inmueble de su parte, contratos de promesa
y de arriendo, por lo que debe ponerse t茅rmino a cada uno de ellos
conforme las acciones que emanen de 茅stos, ya que la eventual
resoluci贸n del contrato de promesa no importa la resoluci贸n del
arriendo y viceversa, por lo que es menester resolver cada contrato
en los procedimientos previstos para cada uno de ellos.
Finaliza su exposici贸n
describiendo la influencia sustancial que, en su concepto, han
tenido, en lo dispositivo del fallo, los errores de derecho que
denuncia.
Segundo:
Que, en la sentencia impugnada, se fijaron como hechos, los que
siguen:
La demandada pag贸 las
rentas adeudadas mediante cheque nominativo al momento de hacerse la
segunda reconvenci贸n de pago en el comparendo de estilo.
En forma subsidiaria la
demandante solicita el desahucio del contrato de arriendo, pidiendo
que se notifique al demandado y se le condene a la restituci贸n del
inmueble de autos.
El demandado pide el
rechazo bas谩ndose en que no se aplica al contrato de arriendo el
procedimiento que emplea la actora, por tratarse de un contrato de
plazo fijo, sujeto a condici贸n suspensiva consistente en la
celebraci贸n del contrato de compraventa.
Las partes se
encuentran vinculadas por un contrato de promesa de compraventa del
inmueble y de su lectura aparece que la tenencia de dicho inmueble
por el demandado se origina en una estipulaci贸n de ese contrato de
promesa y no en el cumplimiento de la obligaci贸n del arrendador en
un contrato de arriendo de entregar la cosa. Dicho contrato de
promesa se encuentra vigente, pendiente su cumplimiento
Ante el Primer juzgado
de Letras de Calama se sigue el juicio N° 1657-2011, caratulado
“Quispe con Sozzani”, sobre cumplimiento forzado de la obligaci贸n
de suscribir el contrato de compraventa prometido con indemnizaci贸n
de perjuicios, en el que la pretensi贸n indemnizatoria se basa en el
incumplimiento de la obligaci贸n de suscribir el contrato definitivo,
que se atribuye a la demandada, pidi茅ndose la condena a pagar la
suma de $9.500.000.- correspondiente a la cantidad previamente fijada
por las partes como cl谩usula penal; en la presente causa la
indemnizaci贸n de perjuicios se sustenta en el incumplimiento del
contrato de arriendo que se atribuye a la demandada reconvencional
(demandante principal).
Entre el presente
juicio y el se帽alado en la letra anterior, concurre la identidad
legal de partes; pero la cosa pedida es distinta -indemnizaciones de
monto y naturaleza distintas-; la causa de pedir tambi茅n difiere,
pues se trata del incumplimiento de contratos diversos.
No se demostr贸 la
existencia del da帽o moral reclamado por el demandante
reconvencional.
Tercero:
Que, sobre la base de los hechos narrados en el motivo anterior, los
jueces del fondo, concluyeron que se cumple con el art铆culo 1977 del
C贸digo Civil, debiendo tenerse presente, por lo tanto, que lo
demandado principalmente ha sido resuelto a entera satisfacci贸n de
las partes. A ello agregaron que la tenencia por el demandado del
inmueble sublite, contin煤a justificada por el contrato de promesa de
compraventa, el que resulta ser la convenci贸n principal celebrada
por los litigantes y al que accede el contrato de arriendo,
circunstancia de la que derivan la impertinencia de reclamar la
restituci贸n del bien ra铆z sobre la base del desahucio del contrato
de arriendo, pues este 煤ltimo no constituye la justificaci贸n de la
tenencia.
Asimismo, sobre la base
de considerar como no concurrentes las exigencias del art铆culo 177
del C贸digo de Procedimiento Civil, rechazaron la excepci贸n de litis
pendencia opuesta por la demandada reconvencional (demandante
principal) y, por no haberse demostrado el da帽o extrapatrimonial
reclamado, desestimaron, adem谩s, la demanda reconvencional de
indemnizaci贸n de perjuicios por dicho concepto interpuesta por el
demandado principal.
Cuarto:
Que, en s铆ntesis, como se advierte de lo anotado la resoluci贸n del
litigio ha sido el resultado de la interpretaci贸n que se ha dado a
las cl谩usulas contractuales que ligaron a los contendientes. En
efecto, se ha considerado al contrato de promesa de compraventa como
de 铆ndole principal y al contrato de arrendamiento, como accesorio a
aqu茅l, conforme la disposici贸n del art铆culo 1442 del C贸digo
Civil, de modo que, encontr谩ndose vigente la convenci贸n promisoria,
resulta improcedente pretender la terminaci贸n del contrato accesorio
por la v铆a de la resoluci贸n del mismo.
Quinto:
Que, de la manera que fue interpretada la convenci贸n que une a las
partes, no se divisa transgresi贸n alguna, como lo pretende el
recurrente, ya que los jueces del fondo estuvieron a la voluntad real
de las partes fehacientemente reflejada en el contrato que se hace
valer en estos autos. En efecto, claramente los litigantes tuvieron
en vista ligarse por medio de una promesa de compraventa respecto del
inmueble de propiedad de la demandante –por lo menos no se ha
discutido ese dominio- es decir, quisieron, la actora, vender, ceder
y transferir su bien ra铆z y, el demandado, comprar y aceptar dicho
inmueble; as铆 lo declaran en la convenci贸n que se examina. Luego,
como consecuencia de dicha promesa de compraventa, acuerdan que el
objeto de esa promesa le sea entregado al promitente comprador, quien
se obliga a pagar una determinada suma de dinero mientras ostente la
tenencia del inmueble sin tener la calidad de due帽o del mismo. En
otros t茅rminos, de no haberse prometido la compraventa del bien
ra铆z, el demandado no ostentar铆a su tenencia, pues, no cabe duda
que la intenci贸n primigenia de la demandante fue vender su propiedad
y concert贸 con el demandado la entrega de la cosa anticipadamente,
pero generando el pago de determinada cantidad de dinero, lo que
constituye una situaci贸n equivalente para ambas partes. Uno, entrega
la cosa antes de celebrar el contrato definitivo por lo que recibe
una contraprestaci贸n en dinero y, el otro, paga un cierto precio, a
cambio de ostentar la tenencia de la que de otra manera carecer铆a.
Sexto:
Que, por consiguiente, las argumentaciones de la demandante en orden
al error que se habr铆a cometido en relaci贸n con la interpretaci贸n
de las cl谩usulas contractuales, no ser谩n o铆das y como de su
presencia dependen los restantes yerros acusados por la demandante,
resulta innecesario el an谩lisis de estos 煤ltimos, sin que pase
desapercibido para esta Corte que la recurrente omite la impugnaci贸n
de la norma que se erige como decisoria litis, cual es, el art铆culo
1545 del C贸digo Civil.
S茅ptimo:
Que, los raciocinios que anteceden, conducen inevitablemente a la
improcedencia del reproche de ilegalidad interpuesto por la
demandante, por no haberse cometido el yerro que en 茅l se denuncia,
siendo innecesario el pronunciamiento sobre los derivados.
Por estas
consideraciones y lo dispuesto, adem谩s, en los art铆culos 764, 765,
766, 767, 768, 771, 772 y 783 del C贸digo de Procedimiento Civil, se
rechaza, sin costas, el recurso de casaci贸n en el fondo deducido
por la demandante a fojas 213, contra la sentencia de veintitr茅s de
septiembre de dos mil trece, que se lee a fojas 207 y siguientes.
Redacci贸n a cargo del
abogado integrante se帽or Arturo Prado Puga.
Reg铆strese y
devu茅lvanse, con sus agregados.
N潞 316-2014.
Pronunciado
por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros
se帽ores
Ricardo Blanco H., Carlos Ar谩nguiz Z., Carlos Cerda F., y
los Abogados Integrantes se帽ores Ricardo Peralta V., y Arturo Prado
P.
No
firman los Abogados Integrantes se帽ores Peralta y Prado,
no
obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por
estar ambos ausentes. Santiago, uno de julio de dos mil catorce.
Autoriza
la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.
En
Santiago, a uno de julio de dos mil catorce, notifiqu茅 en Secretaria
por el Estado Diario la resoluci贸n precedente.
