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miércoles, 11 de marzo de 2015

Negativa del Conservador de Bienes Raíces a inscribir un título, rechazada. Regla general es que el Conservador inscriba los títulos que se le presentan. Negativa del Conservador a inscribir procede cuando la irregularidad es ostensible y manifiesta. Improcedencia de inscribir una hipoteca respecto de un inmueble embargado. Prohibición de enajenar que pesa sobre el inmueble embargado. Voto disidente: Inscripción de los títulos no es inmediata. Derecho preferente de quien obtiene la anotación presuntiva del título en el Repertorio

Santiago, seis de enero de dos mil quince.

VISTOS:
En estos autos Nº 177-2011, seguidos ante el Decimosexto Juzgado Civil de Santiago, la sociedad Liquidez Factoring S.A., representada por don Pedro Schain Maluk y don David Ramírez Fuentes solicita que se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Santiago inscribir la hipoteca en el Registro correspondiente de su Oficio, desde la fecha de su anotación en el Repertorio, sobre el inmueble que singulariza, ubicado en calle Montevideo N° 555, comuna de Recoleta.

El tribunal de primera instancia, por sentencia de doce de julio de dos mil doce, que se lee a fojas 37 y siguientes, rechazó la petición formulada por la sociedad ya mencionada.
Se alzó la solicitante y una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, por fallo de treinta de enero de dos mil catorce, que figura a fojas 79, confirmó la sentencia de primer grado.
En contra de este último fallo, la peticionaria deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en errores de derecho que influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que esta Corte lo invalide y dicte uno de reemplazo que se ajuste a derecho y acoja la gestión voluntaria, ordenando al señor Conservador de Bienes Raíces practicar la inscripción hipotecaria.
Se trajeron los autos en relación.
Considerando:
Primero: Que la recurrente acusa la transgresión de los artículos  15, 16 y 17; 13 en relación con el 15, todos del Reglamento Conservatorio.
Argumenta que en la sentencia impugnada se ha incurrido en una errada aplicación de las reglas que gobiernan el registro conservatorio, particularmente en relación con el valor o mérito de la anotación presuntiva en el Libro de Repertorio por el término de dos meses y su eficacia para convertirse en inscripción, una vez subsanado el reparo, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intertanto. 
Luego de transcribir los citados artículos 15, 16 y 17, sostiene que el primer yerro se encuentra en el razonamiento relativo a que no se haya hecho, en ínterin, una anotación incompatible con la primera relativa al mismo inmueble, pues en ese evento caduca la primitiva anotación. 
Explica que dicho razonamiento va contra el espíritu y letra del contenido de los artículos antes transcritos, conforme a los cuales, subsanada la causa que impedía la inscripción hipotecaria, la anotación presuntiva debe convertirse en inscripción definitiva, sin existir más trámites y plazo para ello. Por lo tanto, el Conservador de Bienes Raíces, una vez alzados los embargos que impedían la inscripción hipotecaria, debió transformar la anotación presuntiva de 18 de julio de 2011 en inscripción, por tener un número de repertorio anterior a aquél asignado al título posterior, sin que pudiera impedirlo la inscripción de ese título traslaticio, el que no obsta a la inscripción hipotecaria, según el tenor de las normas citadas.
Señala el solicitante que el argumento de la Corte de Apelaciones  en orden a que a la fecha del reingreso de solicitud de inscripción hipotecaria, esto es, al 7 de septiembre de 2011, el bien ya no pertenecía al constituyente de hipoteca, con lo que se habría producido la caducidad del repertorio de 18 de julio de 2011, no es válido, porque: a) la anotación se transforma en inscripción y surte efectos tan pronto se repara la causa que impedía la inscripción, en el caso, 22 de agosto de 2011, fecha de alzamiento del embargo en la que la anotación se transformó en inscripción, ya que, a esa fecha, no estaba inscrita la compraventa del bien raíz y, b) sin perjuicio de ello, el artículo 17 del Reglamento dispone imperativamente que, subsanado el reparo, la anotación presuntiva se transformará en inscripción “sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscrito en el intervalo de la una y la otra”.
A continuación el recurrente invoca la misma doctrina que en la sentencia impugnada y explica que en ella se malentiende la postura del autor, ya que, en su concepto, durante los dos meses de la anotación presuntiva, pueden realizarse otras inscripciones, incluso incompatibles con la primera, pero sólo adquieren eficacia una vez caducada la primitiva, de modo que si antes se requiere la inscripción, como en el caso que lo fue el 7 de septiembre de 2011, entonces el Conservador de Bienes Raíces debe practicarla y esta inscripción, en la especie, hipoteca, prima sobre la segunda, es decir, la compraventa.
De ello deriva –dice la recurrente- que el reproche al Conservador de Bienes Raíces no radica en haber inscrito la compraventa, sino en no haber transformado la anotación presuntiva en inscripción, una vez que se le requirió y se había subsanado el reparo y estando vigente el repertorio.
Indica, además, la solicitante que la doctrina en general es más rigurosa en el aspecto de que se trata, pues sostiene que ninguna anotación puede hacerse mientras penda el plazo de dos meses de la anotación presuntiva. Incluso esta Corte Suprema, en caso similar, dictaminó la transformación de la anotación presuntiva en inscripción,  en la causa N° 4254, de 21 de agosto de 1991.
Enseguida refiere el argumento de la Corte de Apelaciones relativo a la caducidad que produjo la inscripción de la compraventa a favor de la nueva dueña, sosteniendo que lleva a restringir el plazo de caducidad legal que establece el artículo 15 del Reglamento y a crear una nueva caducidad por una causa que la ley no ha señalado y que es de derecho estricto.
En cuanto a la infracción de los artículos 13, en relación con el 15 del Reglamento, el recurrente señala que está estrechamente vinculada con la anterior. Reproduce ambas normas y explica que en la sentencia impugnada se sostiene que cuando se requirió al Conservador de Bienes Raíces la inscripción de la hipoteca el 7 de septiembre de 2011, aquél constató que el constituyente de dicho derecho real ya no era dueño del bien y eso, de acuerdo al artículo 13 del Reglamento, lo habilitó para rechazar la inscripción. Conclusión errada, en su concepto, porque debe advertirse que la solicitud de 7 de septiembre de 2011 no es una nueva, sino el reingreso de la solicitud de inscripción anotada presuntivamente en el repertorio con fecha 18 de julio de 2011. Por lo tanto, la compraventa no puede constituirse en nuevo reparo para la inscripción hipotecaria, ya que: 1) si así fuere los artículos 15, 16 y 17 del Reglamento serían letra muerta y, 2) el Reglamento contempla la posibilidad que el Conservador de Bienes Raíces se niegue a practicar la inscripción, si la que se le solicita “es en algún sentido legalmente inadmisible”. Tales motivos deben ser, obviamente, previos o coetáneos con la presentación de los títulos para su inscripción, no posteriores. A la fecha en que se hizo la inscripción presuntiva de la hipoteca, la inscripción de la compraventa no se había realizado.
 Finalmente, -argumenta el recurrente- el efecto retroactivo de la inscripción a la fecha de la anotación presuntiva en el Libro de Repertorio no es óbice para la inscripción de la hipoteca en razón del supuesto objeto ilícito en que se basa el fallo de primer grado. En efecto, el examen que el Conservador de Bienes Raíces está autorizado a hacer para inscribir o denegar una inscripción es de carácter puramente formal, no está autorizado a examinar si adolece o no de objeto ilícito, pues la supuesta nulidad, conforme al artículo 1464 N° 3 del Código Civil, debe alegarla quien tenga interés cierto y actual, sin que pueda hacerlo el Conservador de Bienes Raíces, ni el tribunal pueda hacerlo, salvo que el supuesto vicio sea evidente en el título, cuyo no es el caso.
Culmina su presentación describiendo la forma en que los errores  de derecho denunciados influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo y el perjuicio que le causan a su parte.
Segundo: Que, para los efectos de una debida inteligencia de las cuestiones planteadas en el recurso, es menester reseñar algunos de los antecedentes que surgen de la presente gestión, a saber:
a) Se solicita que se ordene al Conservador de Bienes Raíces de Santiago que inscriba a nombre de la peticionaria la hipoteca que grava al inmueble que singulariza, desde la fecha de la anotación en el Repertorio correspondiente.
b) Al informar el Conservador de Bienes Raíces señala que no es factible realizar la inscripción requerida desde que la propiedad de que se trata ha sido transferida en dos oportunidades, sin que existiera causa legal que lo impidiera, ya que la existencia de un repertorio vigente de hipoteca no obsta a poder transferir el dominio si es así requerido y si han desaparecido los impedimentos legales existentes.
c) El 15 de octubre de 2008, se pidió al Conservador de Bienes Raíces de Santiago, que inscribiera a favor de la solicitante la hipoteca constituida por escritura pública de 24 de septiembre de 2008, por el dueño de la propiedad ubicada en calle Montevideo N° 555, Recoleta para caucionar un mutuo ascendente a 298,23 UF. Esta inscripción no se llevó a cabo, una primera vez (15 de octubre de 2008), por no haberse demostrado el pago del impuesto territorial; una segunda vez (6 de febrero de 2009), por existir un embargo sobre el inmueble; una tercera vez (2 de septiembre de 2010), por existir dos embargos sobre el inmueble; una cuarta (15 de noviembre de 2010), quinta (20 de enero de 2011), sexta vez (16 de marzo de 2011), por esta misma última razón, al igual que una séptima oportunidad (18 de julio de 2011). 
d) El 24 de agosto de 2011 se solicitó la inscripción de la compraventa celebrada el 16 de agosto de 2011, respecto del mismo inmueble, la que fue acogida y, consecuentemente, el 28 de agosto de 2011 se practicó la inscripción de dominio del inmueble a favor de la Sociedad Comercial, Agrícola y de Inversiones San José Limitada. A esa fecha se habían alzado los embargos que gravaban a la propiedad con fechas 21 de enero y 22 de agosto, ambos de 2011.
e) El 7 de septiembre de 2011, la requirente de la primitiva inscripción de hipoteca, reingresó los antecedentes con el mismo objetivo, por haberse alzado ya los embargos que afectaban al inmueble, negándose nuevamente el Conservador de Bienes Raíces a practicar la inscripción, pero esta vez por no ser el constituyente de la hipoteca el dueño del inmueble.
Tercero: Que, sobre la base de los hechos consignados en el motivo que precede, los jueces del fondo, por una parte, concluyeron que caducaron la mayoría de las inscripciones, manteniéndose como presuntiva sólo la de 18 de julio de 2011 y respecto de ésta, por aplicación de los artículos 2409, 2410 y 1464 N° 3 del Código Civil,  sostienen que no podía prosperar por vulnerar la última de las normas citadas y por tratarse de un vicio de carácter insubsanable, en ningún caso la anotación presuntiva podía transformarse en inscripción definitiva, ni siquiera por desaparecer después el hecho que impedía la inscripción, máxime si el artículo 17 del Reglamento Conservatorio considera como fecha de la inscripción la de la primitiva anotación presuntiva. Agregan que tampoco fueron aptas las posteriores anotaciones de 7 de septiembre y 4 de octubre de 2011, porque a esas fechas, como está reconocido, el inmueble ya había sido transferido.
Por otra parte, los sentenciadores también concluyen que no puede prosperar la solicitud, porque no obstante lo dispuesto en el artículo 16 del Reglamento establece, ello supone que no se haya hecho en ínterin, una anotación incompatible con la primera relativa al mismo inmueble, por consiguiente, si el Conservador de Bienes Raíces realizó la inscripción de compraventa referida, no puede inscribir la hipoteca, pues el constituyente no es ya dueño del bien raíz y se ha producido una suerte de caducidad de la anotación de 18 de julio de 2011. Añaden la disposición del artículo 13 del Reglamento, del que desprenden que la negativa no sólo puede fundarse en cuestiones formales sino también de fondo, además del artículo 14 del mismo Reglamento, aunque no se trata de dos ventas sino de una venta y una hipoteca.
Cuarto: Que resolver el asunto controvertido implica determinar si el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, al no transformar la anotación presuntiva de la hipoteca de que se trata en inscripción, cuando así le fue requerido por el interesado y no obstante encontrarse vigente dicha anotación presuntiva realizada el 18 de julio de 2011, por el hecho de carecer el constituyente del gravamen del dominio del bien inmueble a cuyo respecto se pretendía la transformación de la anotación en definitiva, actuó o no conforme a derecho.
Quinto: Que, al respecto, útil resulta traer a colación el contenido de la normativa que ha decidido la litis. Así el artículo 13 del Reglamento Conservatorio, dispone, en lo que interesa: “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible, por ejemplo… si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente…”. 
El artículo 15: “Sin embargo, en ningún caso, el Conservador dejará de anotar en el Repertorio el título que se le presentare para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar.”
“Las anotaciones de esta clase caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción.”.
El artículo 16: “La anotación presuntiva de que habla el artículo anterior se convertirá en inscripción, cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción.”. 
Y el artículo 17: “Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo, de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra.”.
Sexto: Que, conforme al tenor literal de las disposiciones transcritas precedentemente y sin perjuicio de la discusión que pueda surgir a propósito de la negativa a inscribir la hipoteca –si ajustada o no a derecho-, lo cierto es que corresponde examinar la eficacia que pudo tener la anotación presuntiva del gravamen para los efectos de mutar a inscripción definitiva.
Séptimo: Que, en ese contexto, corresponde, entonces, conforme a los hechos fijados, destacar que el bien raíz sobre el que se pretende la inscripción de la hipoteca se encontraba embargado a lo menos desde el 6 febrero de 2009, es decir, pesaba sobre él la prohibición de enajenarlo –y la hipoteca constituye una forma de enajenación en su más amplio sentido-, de modo que un acto de esa índole a su respecto, conforme lo prevé el artículo 1464 N° 3 del Código Civil, adolecía de objeto ilícito y autorizaba la declaración de nulidad absoluta, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1682 del Código citado, aún de oficio, según el artículo 1683 de igual texto legal, desde que aparece de manifiesto en la actuación de que se trata, por cuanto a simple vista es dable constatar la inscripción del embargo que afectaba a la propiedad sub lite. 
Octavo: Que, por consiguiente, inconcuso es que el requerimiento de fecha 11 de julio de 2011, realizado por el solicitante al Conservador de Bienes Raíces y que ha sido calificado como anotación presuntiva, carecía de tal naturaleza para los efectos de transformarse en inscripción, ya que era inviable por las razones ya consignadas. Por lo tanto, cobra vigencia lo que esta Corte ya ha sostenido en relación con las inscripciones conservatorias y las actuaciones del Conservador de Bienes Raíces, esto es, que, conforme a la calidad y funciones que a estos auxiliares les confiere el artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales, en tanto los define como "Ministros de Fe encargados de los registros conservatorios de bienes raíces, de comercio, de minas, de accionistas, de sociedades propiamente mineras, de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, de especial de prenda y demás que les encomienden las leyes", en armonía con las disposiciones del Reglamento Conservatorio, la regla general está constituida por la obligación que afecta al Ministro de fe de que se trata en orden a inscribir los títulos que se le presenten, resultando excepcionales las situaciones que regulan el citado artículo 13 y el artículo 14 de dicho Reglamento, esto es, el Conservador de Bienes Raíces debe negarse en el evento que la inscripción sea en algún sentido legalmente inadmisible.
Noveno: Que, asimismo esta Corte ya ha decidido que el recto sentido y alcance de la excepción prevista por el legislador –a nivel del rechazo a practicar la inscripción requerida- se encuentra en las expresiones “legalmente inadmisible”, esto es, que por aplicación de la ley resulte inaceptable la anotación o no susceptible de ser subsumida en la legalidad vigente. En este orden de ideas, en el artículo 13 citado, se ejemplifican irregularidades en su mayoría formales, salvo aquélla relativa a que sea “visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente”. 
También, en torno a este tema este Tribunal ya ha manifestado que la negativa aquí normada responde a una irregularidad ostensible y manifiesta, preferentemente formal y sólo sería posible rehusar la inscripción por razón de orden sustantivo o de fondo cuando el defecto surja del mero examen del título mismo, sin requerir antecedentes de contexto, ajenos al documento y se trate, además, de un vicio que traiga aparejada la sanción de nulidad absoluta. 
Décimo: Que, en dichas circunstancias, el Conservador de Bienes Raíces actuó en el marco regulatorio de sus funciones al no transformar en inscripción la anotación presuntiva que carecía de esta índole, según se dijo, ya que se trataba de una inscripción “legalmente inadmisible” como consecuencia de encontrarse prohibida la enajenación del bien  que se pretendía gravar a favor del solicitante, lo que conduce a concluir que en la decisión adoptada no se han infringido las leyes acusadas por el recurrente, lo que impone el rechazo de su recurso de nulidad, según se dirá.   Undécimo: Que, a lo anterior es dable agregar, que la misma ley ha encomendado a los tribunales la competencia para pronunciarse acerca de la concurrencia de la situación de ilegalidad advertida a propósito del requerimiento de 18 de julio de 2011 y si dicha ilegalidad justifica mantener la negativa del Conservador de Bienes Raíces, lo que se desprende del claro tenor del artículo 18 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces. Y en la resolución a adoptarse necesariamente debe examinarse la legislación vigente y aplicable al caso, para lo cual debe integrarse -en el ejercicio de la jurisdicción propia de los jueces de la República- toda la normativa que regula la materia y, especialmente, aquella que contempla las consecuencias jurídicas aplicables a la situación de que se trate, por cuanto la decisión de no transformar la anotación presuntiva que no era tal en inscripción se ubica dentro del examen que en la sentencia impugnada debe realizarse acerca del requerimiento cuya transformación en inscripción no operó, resultando acorde con las facultades del tribunal respectivo.
Duodécimo: Que, en virtud de los razonamientos precedentes el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe necesariamente ser desestimado, como ya se anotó, sin que sea necesario hacerse cargo de los restantes errores de derecho denunciados por el recurrente, en la medida que, aún en el evento de existir, carecerían de influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, en la medida que por carecer de eficacia la anotación presuntiva, no pudo transformarse en inscripción.

Por estas consideraciones y conforme, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 783 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo interpuesto a fojas 82 por el solicitante, en contra de la sentencia de treinta de enero de dos mil catorce, que se lee a fojas 79 y siguientes.

Acordada con el voto en contra de las ministras señoras Chevesich y Muñoz, quienes fueron de opinión de acoger el recurso, y dictar sentencia de reemplazo que haga lugar a la solicitud planteada en la gestión voluntaria, ordenando al Conservador de Bienes Raíces  practicar la inscripción conservatoria, por las siguientes consideraciones:
1° Que el Repertorio es un libro que debe llevar el Conservador de Bienes Raíces en el que se deben anotar los títulos que se le exhiban; acción que consiste en asentar y dejar constancia tanto de la presentación del título por parte del interesado para su inscripción, como de su recepción por el empleado encargado del  respectivo oficio, y que debe realizarse por estricto orden de presentación ante el mismo y cumpliendo las menciones que indica el artículo 24 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces. 
La anotación en dicho libro permite que se respete el principio del Derecho Inmobiliario Registral Formal, llamado “de prioridad”, y que está consagrado en los artículos 14 y 17 del Reglamento, que postula que las inscripciones prefieren entre sí por el orden de sus fechas; pues, según lo establece la última disposición citada, una vez que la anotación practicada en el libro que se denomina Repertorio se convierte en inscripción y genera todos los efectos de tal desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra; siempre que, en todo caso, se subsane la causa o motivo que impedía la inscripción y dentro del plazo de dos meses, porque, según lo previenen los artículos 15 y 16 del Reglamento, las anotaciones caducan a los dos meses si no se convierten en inscripción, y mudan a tal cuando se hace constar que se enmendó la causa o motivo que la impedía;
2° Que, como se advierte, las normas que se denuncian infringidas y aquellas que regulan el libro denominado Repertorio tienen por finalidad velar por el respeto de los principios de “tracto sucesivo continuo” y de “prioridad” que informan el Derecho Inmobiliario Registral Formal, y, con ello, que se mantenga de manera eficiente la historia de la propiedad raíz y se garantice la seguridad jurídica inmobiliaria, tanto lo concernido a la protección de los derechos adquiridos por sus titulares como la certidumbre en las transacciones inmobiliarias. Y como la práctica registral demuestra que la inscripción de los títulos no es inmediata, retardo que puede originarse porque se verificó alguno de los casos de que tratan los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, lo que requiere de un tiempo prudente para que el interesado pueda subsanar el motivo que obstaculiza la inscripción, también por razones no jurídicas, v.gr., atraso originado por el gran número de documentos que deben registrarse, se debe concluir que la interpretación sistemática y lógica que debe darse a la normativa aludida es aquella que determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio, adquiere un derecho preferente de inscribir frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad de dicha anotación, por lo tanto, subsanada la causa que la impedía, el título debe inscribirse y la inscripción genera todos sus efectos desde la data de la anotación en el Repertorio, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo de la una a la otra, v.gr., anotación en el Repertorio, inscripción de un embargo o prohibición judicial;
3° Que, en consecuencia, los jueces del fondo al desestimar la petición formulada sobre la base de las motivaciones resumidas en el motivo tercero, incurrieron en error de derecho, pues, en definitiva, restaron preeminencia a la anotación practicada en el Repertorio, preferencia que, subsanado el obstáculo que impedía la inscripción, retrotrae los efectos de la misma a la data de su anotación presuntiva en el referido libro.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera, y la disidencia redactada por la ministra señora Chevesich Ruiz.

Regístrese y devuélvanse.

N° 8.411-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., 

señor Carlos Aránguiz Z., señora Andrea Muñoz S., y el Abogado Integrante señor Emilio Pfeffer U. Santiago, seis de enero de dos mil quince.
Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.


En Santiago, a seis de enero de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.