Restricción Actividad Comercial de Comunero - 21/10/03 - Rol Nº 4818-03

DOCTRINA:

Comunidad de copropietarios puede restringir actividades comerciales cuando estime que afecta la tranquilidad de los vecinos, sin que ello pueda catalogarse de arbitrario o ilegal COMENTARIO DEL EDITOR: que tengan facultades no impide que, en un caso en particular, la asamblea actúe en forma arbitraria en su "estimación", momento en el cual las Cortes pueden perfectamente pronunciarse revocando tal acuerdo Mario E. Aguila Inostroza Abogado P.U.C. Aguila, Ulloa & Cía. Editor General

Santiago, veintiuno de octubre de dos mil tres.

Vistos:

1º) Que a fs. 35, don Luis Alberto Herrera Beltrán, empresario, domiciliado en Santa Lucia 232, piso 5, Santiago, interpone Recurso de Amparo Económico en contra de la Comunidad Edificio Santiago Centro, representada por su Administrador, don Manuel Enrique Valdés Valdés, ambos domiciliados en Avenida Libertador Bernardo O'Higgins 949, piso 4, Santiago, y en contra de la Ilustre Municipalidad de Santiago, representada por su Alcalde, don Joaquín Lavín Infante, ambos domiciliados en Plaza de Armas s/n, Santiago. Expresa ser arrendatario del local 123 ubicado en la Galería Santiago Centro, establecimiento que funciona como cafetería al paso, con patente provisoria otorgada por la municipalidad recurrida, la cual, sin embargo, a través de su Dirección de Obras le exige para la obtención de la patente definitiva, el cumplimiento de una serie de condiciones que dice haber acreditado, con excepción de la autorización que debe otorgarle el Comite de Administración, referida a las obras menores que en ese local se realizaron y que le ha sido negada por la Comunidad Edificio Santiago Centro al sostener el Administrador que tal materia debe ser resuelta por una Asamblea de Copropietarios citada especialmente al efecto. Añade que por tal razón entonces, no ha podido obtener el permiso de edificación y recepción final de las obras menores, lo que le impediría que la municipalidad recurrida le otorgue la patente definitiva para el desarrollo de dicho giro, conculcándosele de esta forma la garantía constitucional que le asegura el articulo 19 Nº 21 de la Carta Fundamental, más cuando por carecer de dicha autorización no le ha sido posible obtener el permiso y se ha dispuesto la clausura de su local comercial.

Se refiere luego a la ilegalidad de un reglamento particular dictado por el Comité de Administración de la Comunidad recurrida fechado el 28 de noviembre de 2001 que prohibiría la instalación de negocios dedicados al rubro cafetería, específicamente a los popularmente denonimados "cafés con piernas", el cual no habría sido debidamente publicitado, no se aplicaría a otros locatarios, y sin embargo respecto de él se lo invoca para negarle la autorización que solicitó a la Administración, configurándose por tanto en su contra una discriminación arbitraria que le conculca la garantía constitucional citada. Solicita en el petitorio de su recurso que se declare que la administración de la citada comunidad "debe autorizar el funcionamiento del local 123 ubicado en la galería comercial del citado inmueble, otorgando el respectivo permiso de edificación y recepción final de las obras ejecutadas", con costas.

2º) Que a fs.99, informa el Administrador de la Comunidad Edificio Santiago Centro, quien señala que su representada ha actuado, en todo momento, ajustada a las normas constitucionales y legales aplicables. Expresa que la Municipalidad de Santiago para otorgar la patente que se reclama, exige, en forma previa, que su Dirección de Obras reciba conforme las obras menores ejecutadas para posibilitar el funcionamiento del café, las que en el caso del local 123 son, entre otras, la instalación de lavacopas y artefactos, lo que implicó la alteración de bienes comunes y otras obras de construcción en ellos, como son los cambios introducidos a las cañerías, ductos y arranque de agua potable y descarga de alcantarillado que fueron intervenidos, todos ellos bienes de dominio común de los co-propietarios del Edificio, según lo dispone el artículo 2 letra b) de la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, por lo que la Dirección de Obras exige de la Comunidad del Edificio autorización para la ejecución de dichas obras menores, las que de conformidad al artículo 17 Nº 7 del citado cuerpo legal solo podrá tratarse y acordarse en sesiones extraordinarias de la asamblea de copropietarios de la comunidad. De todo ello infiere, que la referida autorización no depende del Administrador y debe ser ella otorgada en asamblea extraordinaria convocada especialme nte al efecto, lo que así se le informó al recurrente en carta de fecha 5 de agosto pasado. Añade que para obtener la autorización el recurrente debe solicitar la convocatoria del citado órgano, a fin de que se pronuncie acerca de las alteraciones y construcciones efectuadas en los bienes comunes, exigencia previa para tramitación de la recepción definitiva de las obras menores ante la Dirección de Obras, y pueda así obtener la patente municipal solicitada. Agrega que en su comunicación de 5 de agosto pasado le hizo presente al recurrente que el Comité de Administración del Edificio ha prohibido en los locales comerciales de la galería la instalación de cafés con piernas, por estimárselos atentatorios a la moral y a las buenas costumbres, tal como se acordó en sesión de 7 de noviembre de 2001, según da cuenta el acta reducida a escritura pública el día 20 de ese mes y año ante el notario público don Iván Torrealba Acevedo, cuestión que aclara no tiene ninguna incidencia o vinculación con el otorgamiento de la autorización que se pretende para la regularización de las obras menores que ejecutó sin permiso de la Comunidad. Solicita rechazar el recurso de amparo económico por no haber incurrido su representada en ninguna infracción a la garantía constitucional que se asegura en el artículo 19 Nº 21 de la Constitución Política, con costas.

3º) Que a fs.120, informando el Alcalde de la Ilustre Municipalidad de Santiago señala que en el inmueble ubicado en Avenida Bernardo O'Higgins Nº 123 funciona un local comercial con destino "café al paso" sin permiso municipal ni recepción final para desarrollar el uso habilitado, por cuanto no se ha otorgado permiso de obra menor, toda vez que la asamblea de copropietarios de la comunidad en que dicho local se encuentra emplazado no ha autorizado para intervenir bienes comunes por aumento de caudal a la red troncal de agua potable y alcantarillado original para la instalación de más artefactos (lavacopas) lo cual es exigencia del Sesma para locales comerciales con manipulación de alimentos y condición de funcionamiento esencial. Añade que la exigencia formulada se fundamenta en el hecho de que las instalaciones involucradas implican una intervención en los bienes comunes (aumento de la d otación de artefactos sanitarios y su correspondiente conexión a las instalaciones del Edificio), lo cual requiere del consentimiento de la comunidad conforme a lo establecido en el artículo 17 Nº 7 de la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, lo cual está refrendado por el artículo 2 numeral 3 letra a) de la mencionada Ley, en lo relativo a los bienes de dominio común, entre los cuales se considera las instalaciones de ductos de alcantarillado y agua potable. Hace presente, además, que las exigencias de permiso y recepción final de las obras ejecutadas para habilitar dicho local se han formulado conforme lo establecen los artículos 116, 142 y 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Como asimismo, que en atención a lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto Ley Nº3.063, sobre Rentas Municipales, el otorgamiento de la patente respectiva requiere la correspondiente autorización de funcionamiento, autorización que puede ser revocada de no cumplirse los requisitos establecidos por las leyes y ordenanzas, siendo parte de las atribuciones referidas al Alcalde, en virtud de la Ley Nº 18.695, Orgánica Constitucional de Municipalidades, el ejercicio de tal prerrogativa, la cual además es concordante con lo dispuesto en el artículo 24 del mismo cuerpo legal que establece las facultades de la Dirección de Obras Municipales, siendo una de ellas la de "velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, del Plan Regulador Comunal y de las Ordenanzas correspondientes..." y "en general, aplicar las normas legales sobre construcción y urbanización de la comuna". Por lo expuesto, estima, que bajo ningún respecto la medida adoptada por el municipio puede ser calificada de ilegal y arbitraria, ni menos produce privación ni amenaza de la garantía constitucional consagrada en el artículo 19 Nº 21 de la Constitución Política, que exige que el desarrollo de la actividad económica se ajuste a las normas legales que la regulen, toda vez que su decisión ha sido consecuencia de que la recurrente no ha cumplido los requisitos exigidos por las leyes y reglamentos para ejercer tal actividad, lo que está obligado a exigir y fiscalizar, por lo que solicita el rechazo del recurso, con costas.

4º) Que la actuación calificada como antijurídica en estos autos, se hace consistir en que el Administrador de la Comunidad Edificio Santiago Centro no habría otorgado la autorización que le ha sido exigida al interesado por la Municipalidad de Santiago, para regularizar obras menores que significaron la intervención de bienes comunes por aumento de caudal a la red troncal de agua potable y alcantarillado original, a consecuencia de la instalación de más artefactos, lo que le ha impedido obtener la recepción final y la patente de funcionamiento del local en el que opera su establecimiento comercial.

5º) Que a fin de resolver la controversia resulta pertinente considerar que el artículo 2, Nº 3, letra a) de la Ley Nº 19.537 -que legisla sobre Copropiedad Inmobiliaria-, señala que para los efectos de dicha Ley se entenderá por "bienes de dominio común" entre otros "los que pertenezcan a todos los propietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del Condominio, tales como la estructura, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable...". A su vez, y de acuerdo lo previsto en el artículo 17 del mismo cuerpo legal -y también en lo pertinente-, "todo lo concerniente a la administración del Condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea"; las sesiones de las asambleas serán ordinarias o extraordinarias; en las primeras, podrá tratarse "cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materias de sesiones extraordinarias; y, finalmente, en las asambleas extraordinarias solo podrán tratarse entre otras materias, "el cambio de destino de las unidades del condominio", la "constitución de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común", la "rehabilitación o ampliaciones del condominio", las "construcciones en los bienes comunes" y las "alteraciones y cambio de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y dominio exclusivos".

6º) Que por otra parte, de acuerdo a los artículos 13, 14 y 17 de la misma Ley Nº 19.537, cada propietario podrá servirse de los bienes de uso común -entre ellos los ductos de agua potable a que se refiere el art edculo 2 Nº 3 de la letra a)-, sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios; "no podrán dejar de ser de dominio común" aquellos a que se refieren entre otros la letra a) del Nº 3 del artículo 2º; las materias en referencia deben ser objeto de consulta para la aceptación o rechazo de los copropietarios, aceptación que debe contar con el 75% de los derechos en el condominio, el que "deberá reducirse a escritura pública".

7º) Que se advierte de la preceptiva legal citada que no es de competencia del Administrador de la Comunidad Edificio Santiago Centro, ni de la Ilustre Municipalidad de Santiago, el otorgar la autorización solicitada por el recurrente, la cual, como se ha visto, debe aquel recabar de la Asamblea de Copropietarios en los términos que la citada legislación regula, circunstancia que conduce a descartar que aquellos hayan incurrido en un acto ilegal o arbitrario conculcatorio de su derecho a desarrollar la actividad económica, toda vez que aquel debe ejercer éste "respetando las normas legales que la regulan", debiendo para ello dar estricto cumplimiento a las exigencias previstas en la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, para obtener la regularización de las obras menores ejecutadas en su local, como condición previa para la recepción final de ellas y obtención de la patente de funcionamiento.

8º) Que en lo que atañe a la decisión adoptada por el Comité de Administración de la Comunidad Edificio Santiago Centro, que ha prohibido en los locales comerciales que la integran la instalación de cafés con piernas, por estimárselos atentatorios a la moral y a las buenas costumbres, lo que también se impugna en sede de este recurso de amparo económico, cabe tener presente que los artículos 32 de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y 7º del Decreto Supremo Nº 46 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que contiene el Reglamento de dicha Ley, prescriben que los propietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título, de los inmuebles componentes del Condominio deben usarlos en forma ordenada y tranquila, ejerciendo sus derechos sin perturbar los que pertenecen a los restantes comuneros.

9º) Que para darle sustancia los principios antes referidos, el artículo 21 de la citada Ley faculta al Comité de Administración de una Comunidad para "dictar normas que faciliten el buen orden y administración del Condominio", así como para acordar otros Reglamentos particulares para "afianzar y perfeccionar estos principios generales, corregir excesos y malas practicas" y en general, proveer al mejor régimen interno del Edificio, los que son obligatorios para todos sus propietarios o usuarios.

10º) Que se advierte de lo señalado que el régimen de vida en copropiedad inmobiliaria impone a los comuneros ciertas normas de convivencia mínimas que los órganos competentes pueden adoptar con sujeción a la legislación los que rige, de lo que se sigue que si la Comunidad recurrida ha estimado que para corregir excesos y malas practicas en el uso o destino de las unidades que la integran debe restringir determinadas actividades económicas, tal decisión de gobierno no cabe considerarla arbitraria ni ilegal.

Por estas consideraciones, y atendido, además, lo dispuesto en el artículo 19 Nº 21 de la Constitución Política de la República, en la Ley Nº 18.971 de 10 de marzo de 1990, y demás disposiciones legales y reglamentarias citadas, se declara sin lugar el recurso de amparo económico deducido a fs. 35 por don Luis Alberto Herrera Beltrán, sin costas.

Regístrese, comuníquese y archívese. Consúltese, si no se apelare. Redacción del Abogado Integrante señor Emilio Pfeffer Urquiaga. Rol Nº 5814-2003.

Pronunciada por la Primera Sala de esta Corte de Apelaciones, integrada por los Ministros, señor Haroldo Brito Cruz, señor Víctor Montiglio Rezzio y Abogado Integrante señor Emilio Pfeffer Urquiaga. No firma el Ministro señor Brito, no obstante haber concurrido a la vista y acuerdo del fallo, por encontrarse ausente.

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FALLO CORTE SUPREMA

Santiago, veinticuatro de noviembre del año dos mil tres.

A fojas 152, 153, 155 y 156, téngase presente.

Vistos:

Se efectúan las con las siguientes modificaciones al fallo consultado: a) En su motivo cuarto, línea primera, se reemplaza la frase calificada como antijurídica por la oración atentatorio contra la actividad económica; y b) Se sustituye en el motivo décimo la frase tal decisión de gobi erno no cabe considerarla arbitraria ni ilegal por la expresión lo ha hecho de acuerdo a la reglamentación que los rige. Se aprueba la sentencia en consulta de veintiuno de octubre último, escrita a fojas 135.

Regístrese y devuélvase. Nº4818-2003.-

Pronunciado por la Tercera Sala, integrada por los Ministros Sr. Alberto Chaigneau, Sr. Domingo Yurac; Sr. Humberto Espejo; Srta. María Antonia Morales y Sr. Adalis Oyarzún. Autorizado por el Secretario Sr. Carlos Meneses Pizarro.