Permiso para instalación de letreros publicitarios.Exigencias

Concepción veinte de noviembre dos mil nueve.

VISTO:

En la sentencia en alzada se eliminan los fundamentos 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 13, se la reproduce en lo demás.

Y se tiene en su lugar, y además, presente:

1.- Que la parte demandada apela de la sentencia definitiva, fundada en que la sentencia en los considerandos 5º y 6º ha dejado sin aplicación la ley del contrato en cuanto a que la duración y efectos del mismo, se dejaban sujetos a la condición suspensiva de obtención de los permisos necesarios para la instalación de los letreros publicitarios. Se señaló en la sentencia que al haber pagado la primera renta de arrendamiento sin reserva o condición, se habría comprobado que el demandante cumplió con sus obligaciones contractuales. Por su parte en el considerando 6º como consecuencia de lo indicado en el considerando 5º concluye que la renta de arrendamiento por los períodos siguientes era igualmente exigible habiendo por ello su representado incurrido en mora. Agrega, que sin embargo la sentencia soslayó el hecho de que la obligación de pagar la renta de arrendamiento se podía hacer efectiva una vez que se hubieran concedido los permisos respectivos, por cuanto de lo contrario, resulta evidente que bien podía ocurrir, como lo ha permitido la sentencia, que el arrendatario se encuentre obligado a pagar la renta de arrendamiento, no obstante que no se puede explotar el inmueble arrendado, existiendo un enriquecimiento carente de causa.

Sostiene, que es igualmente agraviante la sentencia en cuanto condena a su representado a restituir el inmueble arrendado y a pagar las rentas de arrendamiento que se devenguen hasta dicha restitución, en circunstancias que su parte no ha entrado en tenencia del inmueble arrendado.

2.- Que son hechos no discutidos y establecidos que sirven para dirimir el asunto sometido a la decisión del tribunal los siguientes:

a) Que las partes celebraron un contrato de arrendamiento el 4 de junio de 2007.

b) Que el contrato tenía una duración de 5 años, entrando en vigencia el 15 de junio del año 2007, y venciendo el 15 de junio del año 2012.

c) Que el objeto del arrendamiento es el espacio perteneciente a la propiedad ubicada en Paicaví Nº755 esquina Los Carreras, comuna de Concepción, para la instalación de un totem publicitario o bigtotem.

d) La renta de arrendamiento acordada fue de $1.000.000., anuales pagados en dos cuotas, la primera de ellas de $500.000 que se hace efectiva con un cheque de 30 días un vez obtenidos los permisos por la I. Municipalidad de Concepción, la segunda de ellas del mismo valor a los seis meses de efectuado el primer pago, fecha que quedaba como base para realizar los pagos en años siguientes.

e.- Que la primera cuota fue cancelada y percibida por el demandante anticipadamente el 11 de marzo de 2008.

3.- Que el demandado se ha excepcionado expresando en su contestación que la renta de arrendamiento la percibiría el demandante una vez obtenidos los permisos por la I. Municipalidad de Concepción. Que su representado, habiendo iniciado la tramitación de dichos permisos ante la Municipalidad de Concepción y, no obstante haberle pagado en forma adelantada la renta de arrendamiento, los encargados de la ejecución del proyecto de instalación del letrero en el inmueble arrendado le requirieron al demandante que en su calidad de propietario del mismo arrendado procediera a suscribir los siguientes contratos: Solicitud de permiso para la instalación de letrero; 3 planos de arquitectura; 3 planos de emplazamiento de letreros; detalles de especificaciones técnicas; declaración jurada acerca de la calidad de propietario del inmueble arrendado; 3 planos de estructuras; y 3 ejemplares de memoria de cálculo.

El demandante se ha negado reiteradamente a la suscripción de dichos documentos, por lo cual su representada no ha podido efectuar la instalación del letrero referido en el contrato de arrendamiento.

4.- Que en parte de prueba la parte demandada acompañó una copia del recurso de protección presentado el 8 de agosto y el informe evacuado por el demandante, reiterado este último en esta instancia a fojas 56, donde pidió tener por acompañada copia del informe evacuado por el demandante en los antecedentes sobre Recurso de Protección seguida entre las mismas partes, la cual se encontraba agregada materialmente en la audiencia de estilo. Esta Corte tuvo por acompañado el documento.

5.- Que este documento es el que rola a fojas 23, donde el demandante reconoce la existencia del contrato de arrendamiento, el objeto del arrendamiento, su precio, y que percibió $500.000., al momento de suscribir el contrato respectivo. Sostiene que en ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento se pactó que el arrendador se obligaba a suscribir documentos, hacer declaraciones juradas o solicitar permisos municipales para que la arrendataria pudiera instalar publicidad.

6.- Que esta declaración del demandante se encuentra en concordancia con los hechos establecidos en el fundamento segundo de esta sentencia, debiendo precisar que la condición suspensiva para percibir la renta de arrendamiento era un vez obtenidos el permiso por la Municipalidad de Concepción.

7.- Que de acuerdo a las reglas de interpretación de los contratos, si se conoce claramente la voluntad de las partes como sucede en este caso debe estarse a ellas más que a lo literal de las palabras y, si además en su cláusula tercera en forma expresa se pactó que se debía obtener el permiso por la I. Municipalidad de Concepción, significaba que ello permitiría al arrendatario la instalación de un letrero publicitario denominados “Tótem”, necesario para el funcionamiento de la actividad a desarrollar por el demandado.

8.- Que no es procedente que el demandante desconozca que en ninguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento se pactó que el arrendador se obligaba a suscribir documentos, hacer declaraciones juradas o solicitar permisos municipales para que la arrendataria pudiera instalar publicidad, ya que como se dijo se pactó que se debía solicitar permiso municipal para la instalación de un letrero publicitario.

9.- Que la buena fe contractual que exige el artículo 1546 del Código Civil, es aplicable a todos los contratos desde su etapa precontractual, su escrituración, ejecución y término del mismo.

10.- Que si se estipuló que se debe obtener autorización municipal y dentro de la voluntad de las partes subsisten otras obligaciones que se derivan del contrato y que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, son deberes que se entienden incorporados y por ende se deben cumplir de buena fe por las partes, como lo es en que para colocar las estructuras donde se instalará el letrero publicitario, el ente municipal exige autorización y la anuencia del dueño de la propiedad y, como tal, tendrá que suscribir la documentación pertinente para acceder a dicha autorización.

Estos hechos el actor los ha desconocido en su informe antes referido y si se lee la demanda en ninguna parte menciona que para el pago de la primera cuota del precio se haría efectiva una vez obtenido el permiso municipal, y no obstante el arrendatario, de buena fe adelantó el pago el que fue percibido por el arrendador.

11.- Que es sabido que para obtener este tipo de autorización se necesita cumplir con exigencias normativas de la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y con el Plan Regulador Comunal.

En efecto, el artículo 2.7.10 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones exige para la instalación de publicidad en la vía pública o que pueda ser vista u oída desde la vía pública cumplir con las condiciones mínimas que determina el artículo, en dicha disposición se designan desde la letra a) a la f), entre estas se exige que se debe cumplir con las normas urbanísticas de la zona en que se emplace. Cumplir con las normas relativas a seguridad, resistencia y estabilidad, considerando factores tales como seguridad contra incendio, resistencia al viento, resistencia a la estructura de los elementos soportantes y sus fundaciones, comportamiento de materiales, normas de instalaciones y sistemas, lo cual debe ser informado y suscrito por un profesional competente al momento de solicitar el respectivo permiso.

En el mismo artículo y para los efectos de los derechos municipales que se deben pagar el interesado debe presentar a la Dirección de Obras Municipales entre otros antecedentes y atingente al caso subjudice, plano que grafique el cumplimiento de las normas urabanísticas del Plan Regulador Comunal. Dicho plano deberá ser suscrito por el propietario del predio donde se efectuará la instalación y por los profesionales competentes.

12.- Que el referido artículo determina que la Municipalidad a través del Plan Regulador Comunal o el Plan seccional, podrá establecer mayores restricciones que las contempladas en el presente artículo.

13.- Que la Ordenanza Local de Publicidad de la Municipalidad de Concepción en su artículo 16 Nº2 letra i) define lo que es “Tótem” como letreros de sección uniforme y continua, emplazados en forma aislada, se describe las dimensiones de altura máxima, mas un pedestal y su ancho, sus condiciones de ubicación, iluminación y sectores donde se puede emplazar en el territorio comunal.

14.- Que como se puede observar de las normativas relativas a los letreros de publicidad, son variadas las exigencias que se imponen, que no dependen únicamente de la persona que arrienda el predio, sino que debe participar el propietario del mismo.

15.- Que en este contexto no se ha acreditado que el demandado esté en mora en el pago de la renta de arrendamiento porque no estaba obligado hacerlo, no le era exigible el pago mientras no obtuviera el permiso municipal, que no dependía de su sola voluntad, sino tanto del arrendatario y el dueño del predio que se lo arrienda. Lo contrario, es obligar a un pago de arriendo durante toda la duración del contrato cuando el arrendatario no ha tenido la tenencia del inmueble para los fines que fue arrendado, existiendo un enriquecimiento sin causa por parte del arrendador.

16.- Que, por consiguiente, el demandado no se encuentra obligado a pagar las rentas de arrendamiento mientras la demandante no cumpla por su parte con firmar los documentos que se exigen para obtener la autorización municipal.

Por estos fundamentos, se revoca la sentencia de dieciséis de abril de dos mil nueve, escrita de fojas 38 a 40, que dio lugar a la demanda y declaró terminado el contrato de arrendamiento entre las partes y ordenaba restituir el inmueble, pagar la cuota de renta anual y las que se devenguen hasta la restitución del inmueble, y en su lugar se declara que ésta queda rechazada en todas su partes.

No se condena en costas a la demandante por haber tenido motivo plausible para demandar.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del Ministro Jaime Simón Solís Pino.

Rol Nº724-2009.