Término de contrato de arrendamiento por incumplimiento de pago.

Concepción, veintitrés de noviembre de dos mil nueve.

VISTO:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA.

1º Que la parte demandada recurre de casación en la forma en contra de la sentencia definitiva de doce de abril de dos mil cinco, escrita a fojas 38 y siguientes, por la que declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por haber operado el pacto comisorio calificado en él contenido, ordena restituir el inmueble arrendado y el pago de las rentas desde noviembre de 2004 y las que se devenguen hasta la entrega del inmueble a razón de 100 unidades de fomento cada una de ellas, reajustadas conforme al artículo 21 de la Ley Nº 18.101.

Señala que la sentencia incurre en la causal de casación del número 5 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el número 6 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil y número 11 del Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la forma de las sentencias, por cuanto al decidir el asunto controvertido, la sentencia recurrida no ha comprendido en su decisión las excepciones de litis pendencia y la excepción de pago hechas valer y probadas oportunamente.

Expresa que la sentencia recurrida no ha comprendido en su decisión la excepción dilatoria de litis pendencia opuesta, puesto que el juez señala que no la puede considerar porque los autos rol Nº 7.427-2004 del Primer Juzgado Civil de Concepción se encontrarían fallados por sentencia firme y por tanto no habría juicio pendiente entre las partes, lo que es manifiestamente erróneo y no se funda en el mérito del proceso.

Dice que no puede tenerse por cumplida la obligación contenida en el número 6 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, si su consideración es sólo formal y no se funda en el mérito del proceso, sino en un error evidente de hecho o improbablemente de derecho.

Señala que la sentencia recurrida no considera la excepción de pago, opuesta oportunamente, por las rentas de noviembre de 2004 a marzo de 2005 consignadas en la causa rol Nº 7.427-2004.

Que si la sentencia recurrida hubiera considerado las excepciones opuestas conforme al mérito del proceso, al decidir el asunto controvertido habría declarado que se afinaran los autos rol Nº 7.427-2004 antes de seguir conociendo la demanda de autos; que igualmente ha influido en lo dispositivo del fallo que la sentencia no hubiera considerado en su decisión el pago de las rentas hecho por consignación en los autos Rol Nº 7.427-2004.

Pide que se acoja el recurso y se invalide el fallo, declarando que un tribunal no inhabilitado fallará conforme al mérito del proceso.

2º Que el recurso de casación en la forma interpuesto por la parte demandada deberá ser rechazado toda vez que la sentencia se pronuncia respecto de las excepciones de pago y de litis pendencia opuestas por la demandada, rechazándolas.

En efecto, el sentenciador en los fundamentos 1 a 3 de la sentencia de fojas 38 se refiere a la excepción de litis pendencia, concluyendo que para la procedencia de la excepción de litis pendencia es necesaria la existencia de un juicio pendiente entre las mismas partes y que verse sobre la materia discutida en autos, lo que no ocurre en la especie, no sólo por encontrarse fallado el juicio seguido en el Primer Juzgado Civil de esta ciudad, sino que, además, porque la causa de pedir en uno y otro caso son distintas.

La decisión del juez en cuanto rechaza la excepción de litis pendencia, es lo que no comparte el recurrente, pero ello no configura la causal de casación en la forma en que se funda el recurso.

En la sentencia complementaria de fojas 79, el sentenciador se pronuncia respecto de la excepción de pago, rechazándola por los fundamentos expuestos en los motivos 1 y 2 de su resolución.

Consiguientemente, no se produjo el vicio denunciado en el recurso por lo que debe ser rechazado.

Por estos fundamentos y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 764 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en la forma deducido en lo principal del escrito de fojas 41.

EN CUANTO AL RECURSO DE APELACIÓN DEDUCIDO EN CONTRA DE LA SENTENCIA.

Se elimina de la sentencia apelada su fundamento 7º y los fundamentos 1 y 2 de la sentencia complementaria de fojas 79, se la reproduce en lo demás y se tiene presente:

3º Que consta del expediente rol Nº 7427-2004 que se ha tenido a la vista, que en dicha causa se demandó de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas pactadas y de cobro de rentas adeudadas y, en subsidio, se deduce demanda de desahucio del mismo contrato; tanto en la demanda principal como en la subsidiaria se solicita la entrega de la propiedad y el pago de las rentas adeudadas.

En esta causa se demanda la restitución de la propiedad arrendada, por haber terminado el contrato de arrendamiento al haber operado el pacto comisorio estipulado por las partes y se demanda, también, el pago de las rentas adeudadas.

4° Que como puede apreciarse si bien las partes y la cosa pedida en ambas causas son idénticas­, no lo es la causa de pedir, toda vez que el fundamento inmediato del derecho deducido en la causa Rol Nº 7427-2004, fue el no pago de las rentas de arrendamiento y el fundamento inmediato del derecho deducido en este juicio es el término del contrato de arrendamiento al haber operado un pacto comisorio calificado.

5º Que las partes pactaron, en la cláusula décimo primera del contrato de arrendamiento, que el contrato terminaría ipso facto y de pleno derecho, sin necesidad de notificación o requerimiento previo de ningún tipo, entre otras causales, por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que el contrato impone al arrendatario, especialmente en el retardo en el pago de las rentas de arrendamiento y de sus reajustes por dos o más meses consecutivos.

En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se pactó que la renta se pagará mensualmente, por períodos anticipados, dentro de los primeros días de cada mes, en el domicilio de la arrendadora, Arteaga Alemparte Nº8983 Talcahuano, o en el que ésta por escrito, informe a el arrendatario, según el valor de la unidad de fomento, al momento del pago efectivo.

6º Que el demandante sostiene en su demanda que el demandado no le ha pagado las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y de enero y febrero de 2005, de modo que se ha extinguido el contrato de arrendamiento por haberse cumplido el pacto comisorio calificado, de forma que el arrendatario debe restituir la propiedad y pagar las rentas insolutas y aquellas que se devenguen hasta la restitución del inmueble.

7º Que consta del expediente Rol Nº 7427-2004 y de las compulsas de esta causa, que se han traído a la vista, que el arrendatario consignó en la causa Rol Nº7427-2004 las rentas de arrendamiento por los meses de noviembre, y diciembre de 2004, y enero, febrero y marzo de 2005, con fecha 29 de noviembre y 21 de diciembre de 2004, 3 de enero, 23 de febrero y 1 de marzo de 2005, respectivamente, las que fueron retiradas por el arrendador el 25 de abril de 2005.

8º Que de lo expuesto aparece que el arrendatario incumplió el contrato de arrendamiento puesto que a la fecha en que se interpuso esta demanda, esto es el 14 de febrero de 2005, no había pagado las rentas de arrendamiento por los meses antes indicados en el lugar pactado por las partes, ni en la fecha estipulada en el contrato y tampoco el arrendador había recibido el pago de ellas.

9º Que el pacto comisario calificado comparte la naturaleza jurídica de la condición resolutoria ordinaria y su cumplimiento, en la especie, la falta de pago de las rentas en la forma y fecha en que fue pactada, produce ipso jure la extinción del contrato de arrendamiento, razón por la cual aún cuando el arrendatario consigne las rentas de arrendamiento que dejó de pagar, tal consignación extemporánea y efectuada en un lugar distinto al estipulado por las partes para su pago, no tiene el mérito de hacer subsistir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio de lo que se dirá respecto de la excepción de pago opuesta por el demandado.

10° Que la sentencia apelada condena al demandado al pago de las rentas de arrendamiento desde noviembre de 2004 y las que se devenguen hasta la entrega del inmueble.

En su escrito de apelación el demandado solicita que se rechace en todas sus partes la demanda de restitución del inmueble arrendado y de pago de las rentas de arrendamiento señaladas en la demanda.

11° Que la demandante señaló en la demanda que se le adeudaban las rentas de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2004, y de enero y febrero de 2005 y pide que se condene a la demandada a pagar las rentas señaladas y las que se devenguen durante la tramitación del juicio hasta que se efectúe la restitución o el pago.

12º Que al haberse otorgado la apelación de la sentencia de autos en el sólo efecto devolutivo, continuó tramitándose el juicio en primera instancia solicitándose, por el demandante, el cumplimiento de la sentencia con citación, sentencia que ordenaba la entrega de la propiedad y el pago de las rentas adeudadas desde noviembre de 2004 hasta la entrega del inmueble.

El demandado se opuso oponiendo la excepción de pago de las rentas devengadas desde noviembre de 2004 a abril de 2005, excepción que por sentencia de segunda instancia, que se encuentra ejecutoriada, fue acogida.

13° Que, en razón de lo establecido en la sentencia dictada por esta Corte, antes referida, la excepción de pago opuesta por el demandado al contestar la demanda, deberá ser acogida.

Por estas consideraciones, se revoca la sentencia de doce de abril de dos mil cinco, escrita a fojas 38, complementada por la de doce de marzo de dos mil nueve, escrita a fojas 79, en la parte que condena al pago de las rentas de arrendamiento desde noviembre de 2004 y en su lugar se declara que no ha lugar a la demanda respecto de las rentas de arrendamiento de noviembre de 2004 a abril de 2005.

Se confirma, en lo demás apelado, la referida sentencia.

Regístrese y devuélvase.

Redacción de la Ministro señora Rosa Patricia Mackay Foigelman.

Rol N° 584-2009.